Застройщики, риэлторы, проектировщики и представители ИТ-сферы обсудили будущее рынка недвижимости. Круглый стол, организованный редакцией журнала NB на площадке ресторана The Optimist, модерировал генеральный директор ИД «Банзай» Юрий Матвеев.
В начале встречи участники круглого стола представили свои компании.
Игорь Черноголов:
Группа компаний «Пенетрон» производит современные строительные материалы. За 30 лет работы на рынке скопился такой объем опыта и знаний, что в дни празднования юбилея мы открыли свой учебный центр. Он работает сразу по нескольким направлениям. Первое – промышленный туризм. Второе – обучение студентов профильных вузов и средних учебных заведений: можно приехать к нам на завод, увидеть весь процесс производства смесей и своими руками поработать с этими материалами. Мы также открыли музей – наверное, единственный в мире, посвященный гидроизоляции.
Мы собрали в нем все, что было частью истории компании на протяжении 30 лет.
Николай Савин:
Центр недвижимости «МАН» работает на рынке более 25 лет. Занимаемся продажей земельных участков, девелоп-
ментом, строительством.
Артем Курмачев:
Компания профессионально занимается управлением частной недвижимостью с 2011 г. Оказываем полный цикл услуг, от покупки квартиры или офиса до управления данными объектами.
Вадим Шамшурин:
«Палникс» – это не только загородный поселок, но и группа компаний, строящая подземные коммуникации и сооружения очистки ливневой канализации. Мы производим оборудование для систем хозяйственно-бытовой канализации и строим новый коттеджный поселок, а также возводим многоквартирные дома на Компрессорном и Птичнике.
Евгений Маслов:
Многие знают меня как топ-менеджера АН «Панорама-Недвижимость». Недавно мы объединились с другой компанией, и теперь я представляю агентство недвижимости «Город. Ру».
Роман Носков:
Компания ENVIRO развивает информационные технологии в многоквартирном строительстве. Предлагаем их использовать на самых разных этапах: при создании концепции, проектировании, строительстве, а также после ввода дома в эксплуатацию.
Евгений Шилов:
«Ривьера Инвест Екатеринбург» осуществляет комплексную застройку города, начиная от финансирования, проектирования и заканчивая реализацией объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Лариса Мурзина:
«Энерго-Арсенал» более 15 лет занимается проектированием, производством и установкой систем освещения дорог, улиц, парков и промышленных объектов. Строим линии дорожного освещения по всей стране.
Екатерина Глебко:
В январе 2023 г. компании «Энерго-Арсенал» (в рамках мер поддержки инновационных, высокотехнологичных субъектов МСП, предусмотренных нацпроектом «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной инициативы») был присвоен статус «Газели».
28 февраля в Екатеринбурге состоялось заседание Экспертного совета по отбору компаний, подавших заявку на участие в проекте «Поддержка частных высокотехнологичных компаний–лидеров». По итогам его работы «Энерго-Арсенал» признали «Региональным чемпионом-2023». Наша организация также принимала участие в отборе федерального проекта «Национальныe чемпионы». Его цель – обеспечение опережающего роста отечественных частных высокотехнологичных компаний–лидеров для повышения уровня технологической независимости страны в контексте реализации стратегических целей политики импортозамещения.
Николай Мальцев:
«Бюро недвижимости № 1» работает на рынке 17 лет. Основной вид деятельности: сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, управление коммерческими объектами недвижимости. В этом году запустили проект в сфере агротуризма – фермерское хозяйство «Журавли».
Антон Гилев:
Компании «ПроектУрал. ру» в следующем году исполнится 20 лет. Мы проектируем улично-дорожную сеть и объекты благоустройства. В числе последних работ – проектирование дорог и улиц в Новокольцовском микрорайоне Екатеринбурга, в том числе улично-дорожной сети вокруг объектов «Универсиады».
Ольга Шафиева:
АН «Ориентир-Недвижимость» работает с 2016 г. По итогам 2022 г. компания признана лучшим агентством недвижимости на рынке Екатеринбурга (по версии Уральской Палаты Недвижимости в категории АН более 60 агентов). Также мы заняли лидирующую позицию в рейтинге ЦИАН в номинации «Вторичная недвижимость». В прошедшем году открыли два новых направления: брокерские услуги по кредитованию бизнеса и художественному оформлению жилых комплексов.
Кирилл Ивонин:
Федеральная группа компаний «Бизнес-Юрист» работает на российском рынке с 2007 г. Также у нас есть ряд проектов за рубежом: международное агентство недвижимости DDA Real Estate реализует жилые объекты в Дубае, Грузии, Турции и Таиланде. Думаю, российским застройщикам будет интересно работать на рынке этих стран.
Готовы сотрудничать на взаимовыгодных условиях.
Валерия Козлова:
Я руководитель ГК «Априори» и президент Уральской палаты недвижимости. Занимаюсь недвижимостью, активами, аналитикой, решением насущных проблем сообщества. Я занимаюсь объединением в нашу экосистему строителей, дизайнеров, других представителей строительной отрасли, чтобы люди могли приобретать качественную недвижимость.
Георгий Уморин:
Компания GRAFF Interactive предлагает технологии виртуальной и дополненной реальности, которые позволяют потенциальным покупателям осмотреть изнутри еще не построенную квартиру, прогуляться по двору, оценить инфраструктуру. Используем самые последние версии интерактивных технологий, с помощью которых можно не только прочувствовать свой будущий дом, но и забронировать квартиру. Представительство нашей компании представлено не только в России, но и за рубежом, в частности в Эмиратах.
Юрий Матвеев:
Готовы ли российские застройщики выходить со своими проектами за пределы России?
Лариса Мурзина:
Мы поставляем свою продукцию в Казахстан, Белоруссию, Киргизию.
Но объекты освещения там не строим, потому что в последние годы в России реализуется много амбициозных дорожных проектов: после введения санкций против России и ухода из страны иностранных поставщиков наш внутренний рынок вырос в разы. Работаем, прежде всего, на него.
Екатерина Глебко:
Компания «Энерго-Арсенал» внесена в Реестр надежных партнеров, а также получила официальный сертификат соответствия ТР ТС 014/2011. Это означает, что наши светильники ITL-Sled-003 и ITL-Sled-005 соответствуют всем требованиям технического регламента «Безопасность автомобильных дорог» и подходят для эксплуатации на всех автомобильных дорогах, в том числе и за рубежом.
Вадим Шамшурин:
Заказы из Киргизии и Армении на наши очистные сооружения есть, но производство они хотят делать свое. Воспринимают нас только как инвесторов с технологиями. При этом рынок у них открыт для всех стран.
Игорь Черноголов:
Мы, конечно, не застройщики, но активно поставляем свои материалы за рубеж с 2004 г. Именно в это время было запущено производство материалов Пенетрон в Екатеринбурге. Что касается рабочей силы, то у нас вот какая технология. Расскажу на примере Рогунской ГЭС. Мы привезли со станции группу инженеров, строителей и рабочих к нам на завод в Екатеринбург, чтобы они научились работать с материалами системы Пенетрон. Мы их возили на объекты в Екатеринбурге, где применялись наши технологии, то есть максимально насытили их и практикой, и теорией. Проект строительства будет реализовываться еще несколько лет, но мы уверены, что нужное нам качество работ на Рогунской ГЭС будет обеспечено. Когда начинали работать с Великобританией, применяли ту же систему. Также практикуем обучение на выезде. Проводили выездную учебу в Кардифе, можно сказать, под стенами средневекового замка. Понятно, в текущей ситуации подобная работа на территории стран Западной Европы проблематична, но остаются ближневосточные рынки, Средняя Азия и т. п.
Кирилл Ивонин:
А как тогда застройщики заходят в другие страны? Например, «Форум групп», который возвел в Дубае эксклюзивную недвижимость…
Вадим Шамшурин:
Все дело в наличии свободных денег. «Форум групп» начал проект в 2006 г., а реализовал в 2020-м. 14 лет – это хорошие инвестиции или нет? С точки зрения экономики – нет. Значительно выгоднее вложиться в землю, условно говоря, в Солнечном и продать проект целиком за громадные деньги внешнему инвестору.
Кирилл Ивонин:
А как тогда туркам удается строить у нас?
Вадим Шамшурин:
Турки приезжают к нам в качестве рабочей силы – как, впрочем, и таджики, и киргизы, и узбеки. Да, они вытесняют наших рабочих. Мы могли бы строить за рубежом, но вся проблема в том, как перевезти туда своих рабочих и организовать процесс. Турки попадают в республики бывшего СССР практически свободно, поскольку им предоставляется ряд льгот.
Юрий Матвеев:
Сложность, получается, в отсутствии поддержки со стороны государства? Мы приезжаем в Китай, предлагаем что-то построить, они отказываются: мы, мол, и сами можем инвестировать благодаря трехлетним беспроцентным кредитам...
Вадим Шамшурин:
Нам тоже не нужны застройщики из других регионов – у нас есть свой рынок. Защита местного инвестора – это вопрос политики. Кто-то более активно защищает рынок, кто-то менее. В Екатеринбурге присутствуют застройщики из других регионов. Например, уфимцы предлагают нам реализовать два больших проекта.
Юрий Матвеев:
Какую поддержку оказывает застройщикам государство? Льготная ипотека реально развивает отрасль или только разогревает цены?
Вадим Шамшурин:
Льготная ипотека реально поддержала застройщиков, но она, во-первых, предоставляется лишь на период строи-
тельства и, во-вторых, ограничена лимитом кредитования. Например, на загородном рынке есть «сельская ипотека» (распространяется только на садовый дом) – субсидировать предлагают не больше трех млн руб., а жилой дом сегодня стоит не меньше четырех-пяти млн. Повысили бы лимит до шести млн – мы бы застроили все сельские территории. В Москве сельская ипотека работает – там субсидируют от 6 до 10 млн рублей. У нас ее нет, и это сдерживает объемы загородного строительства. И не надо обольщаться, что в прошлом году ввели в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров. Ввели и построили – две большие разницы. Льготная ипотека преследует локальные цели, и поэтому ею может пользоваться ограниченный круг лиц. Например, если я построю 100 домов, зарегистрирую их и начну продавать – ипотека уже будет выдаваться под 12-13%.
На субсидирование среднего коттеджного поселка надо 1,2 млрд руб. В большинстве случаев государство не возвращает банкам деньги – соответственно, и ипотеки льготной на селе нет.
Виктория Козлова:
Объемы строительства, безусловно, зависят от планов федерального правительства. При этом застройщики спрашивают власть: «А как мы будем выполнять их при растущих ценах на материалы?» Постоянно стимулировать рынок с помощью льготной ипотеки не совсем правильно. Стоило правительству «подвесить» на два месяца вопрос о ее продлении, и застройщики сделали в конце прошлого года рекордные продажи. В итоге льготную ипотеку продлили, повысив процентную ставку. Застройщики говорят, что без нее будет сложно вводить в эксплуатацию новые объекты. Планы на 2023 г. по вводу жилья только растут. Что могло бы остановить продление льготной ипотеки? Снижение уровня инфляции и ипотечной ставки, чтобы кредитом могли воспользоваться покупатели вторичного жилья. Как только ставка переваливает за 10% , отрасль начинает сильно зависеть от поддержки государства.
Кирилл Ивонин:
Стоимость жилья в прошлом году сильно выросла. А доходы граждан даже несколько сократились из-за инфляции. Как думаете, что будет с рынком первичной недвижимости в 2023 г.? Можно же поднять стоимость до такого предела, что просто брать никто не будет.
Вадим Шамшурин:
Это вопрос к банкирам. Они не готовы кредитовать проекты, которые показывают доходность ниже 25%.
Евгений Маслов:
Мне кажется, рост стоимости недвижимости продолжится по ряду объективных причин. Во-первых, нестабильность в России вынуждает людей вкладывать свои сбережения в жилье. Во-вторых, на рынок приходят деньги, которые выплачивают участникам бое-
вых действий на Украине. Думаю, для ветеранов войны будут предусмотрены специальные жилищные программы. Соответственно, будет спрос – будет и повод поднимать цены.
Ольга Шафиева:
Цены на недвижимость, действительно, высокие, что вынуждает застройщиков пересматривать концепцию планировок в проектах. Если раньше трехкомнатные квартиры были по 80-90 кв. м, то сегодня можем встретить 65. Студии ужались сейчас до 16 м в некоторых ЖК. Создается совершенно новый продукт: убираются коридоры, кладовые, балконы.
Николай Савин:
Уверен, что цены на новостройки в 2023 г. стабилизируются, потому что ипотека загнала их на немыслимую высоту. В Екатеринбурге уже предлагают элитное жилье по 400 тыс. за кв. м. Средняя цена на первичном рынке – 130 тыс. Рынок инертный и поэтому не сразу реагирует на происходящие изменения. Во-первых, растет стоимость ипотеки, во-вторых, не всем дают кредиты, сокращается строительство, снижается доходность. Первыми это почувствовали на себе строители загородной недвижимости. Сейчас доходит очередь до городских застройщиков. Знаете, сколько сейчас невостребованных квартир? Если раньше их было
20 тыс., то сейчас 50 тыс. И фронтовики с большими зарплатами ситуацию не выровняют. Поэтому если есть три-четыре млн руб., вкладывайте лучше во вторичное жилье или в офисную недвижимость, цены на которую не растут последние пять лет: не превышают 80 тыс. за кв. м. Я сейчас беру невостребованные помещения, ремонтирую их, нарезаю на мелкие офисы и продаю. Купил за 60 тыс., а продал за 80.
Николай Мальцев:
На рынке все активнее начинает присутствовать государство, и процесс этот будет только нарастать. У нас в стране работает более 300 банков – думаю, через несколько лет их будет явно меньше. В строительной отрасли государство будет влиять на ситуацию через проектное финансирование. Качество жилья сейчас ниже среднего. Будет возрождаться система ГОСТов, снижаться маржинальность строительства. В 2020–2023 гг. застройщиков поддержали с помощью ипотеки, в 2024–2025 гг. появятся новые инструменты поддержки. Государство в любом случае будет субсидировать отрасль, потому что экономика страны держится на развитии инфраструктуры. Правительство уже объявило о поддержке деревянного многоэтажного строительства, запустило реконструкцию сферы ЖКХ и новые социальные проекты. Затраты можно компенсировать за счет новых технологий. Цены поднимать уже некуда. Некоторые застройщики уже дают дисконты к первоначальной цене.
А как только окупаемость выходит за 12 лет, инвесторы смотрят на Турцию, Дубай, Грузию. Или сворачивают инвестиционную деятельность.
Юрий Матвеев:
Льготная ипотека – это хорошо, но почему мы не говорим о повышении цен на стройматериалы? Ипотека выросла на 1%, а материалы на 60%...
Игорь Черноголов:
У всех все в 2022 г. подорожало, позже цены стабилизировались. Что же касается наших материалов: несмотря на незначительный рост цен и потерю некоторых рынков, объемы продаж у нас увеличились на 30%. По ряду позиций они выросли в разы. Заводы «Пенетрон» работают с колес. И потом, дело ведь не в ценах на определенный момент. Когда сравниваем гидроизоляционную проникающую смесь Пенетрон с мастиками, с битумными материалами, то видим, что его применение значительно удешевляет строительство. Применение гидроизоляционной добавки в бетон Пенетрон Адмикс обходится дешевле, чем использование самого дешевого рубероида, поскольку полностью исключает трудозатраты, при этом срок жизни бетонной конструкции увеличивается на 100 лет и более. Например, РМК на своих объектах применяет материалы системы Пенетрон – я думаю, именно потому, что там умеют считать деньги.
Юрий Матвеев:
Есть ли проблемы с подключением к сетям? Цены высокие?
Вадим Шамшурин:
Мы работаем с монополистами и стараемся решать вопросы, в том числе и по цене подключения: например, если изначально подключение домовой котельной к газу стоило восемь млн руб., то мы договорились за 760 тыс.
С «Водоканалом» тоже проблем нет –
все заинтересованы в скорейшем вводе объекта в эксплуатацию.
Юрий Матвеев:
Почему застройщики порой не учитывают пропускную способность дорог?
Антон Гилев:
Застройщики работают в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Все параметры улиц и применяемые материалы нам диктуют техническое задание и технические условия от городских служб. Мы при проектировании проверяем на соответствие градостроительной и нормативной документации и предлагаем свои решения. Последнее время Администрация стала более требовательной к применяемым материалам, что, конечно же, идет городу во благо. Но есть системная проблема отсутствия согласованности действий различных городских структур между собой, а также избегание принятия решений и ответственности за эти решения, хотя это их прямая обязанность как балансодержателей и эксплуатирующих организаций. В связи с этим увеличивается длительность согласований, уменьшается время на проектирование и соответственно влияет на качество проектной документации.
Вадим Шамшурин:
Борьба с коррупцией победила всех. Чиновники не хотят принимать решения, объясняя это тем, что «если я в спорном вопросе приму сторону застройщика и возьму на себя ответственность, то получу 12 лет за превышение полномочий. Но если скажу «нет» , мне ничего за это не будет». К сожалению, мы все зависим от государства и чиновников. Какое-то время был негласный договор между бизнесом и государством.
Это поддерживало строительство, мы могли по своему усмотрению строить там, где выгодно, решать, какие применять материалы, – ни предпринимателей, ни чиновников за это не судили. Сейчас пошло ужесточение. У нас есть выбор: либо мы принимаем правила игры, либо продаем бизнес.
Юрий Матвеев:
Еще вопрос: ГОСТы не приводят к технологическому отставанию?
Николай Мальцев:
ГОСТы не помешали СССР полететь в космос. Технологический прогресс тормозят монополии. В РЖД за сто лет практически ничего не поменялось. А ведь ученые в Новосибирске разработали новую технологию – струнно-эстакадный транспорт, который позволяет двигаться со скоростью 700 км в час. Это могло бы стать мощным толчком к развитию страны. Системно надо ко всему подходить, при этом не игнорировать новые разработки и инициативы. Поэтому мы точно придем к ГОСТам, но с учетом периодических инновационных корректировок – другими словами, ГОСТы будут пересматриваться через определенное количество лет (в зависимости от отрасли) – чтобы избежать технологического отставания.
Лариса Мурзина:
В Екатеринбурге до сих пор нет четких современных требований к освещению от технадзора и прочих органов по безопасности дорожного освещения, эксплуатант покупает опоры, которые используют в городе с 50-х годов. А они между тем опасны для жизни: машины при ДТП наезжают на них, и люди убиваются. Зато опоры не ломаются.
Так хаотично у нас развивается эта отрасль. Нет единой системы нормирования дорожного освещения. Здесь ставят современный качественный свет, а в соседнем квартале вдруг древние лампы из прошлого века. Нет единых требований к безопасности и качеству материалов и техрешений. Могут поставить опоры, которые «на коленке» кто-то сваял «в гаражах», а могут и те, которые определены ГОСТом и заложены по всем правилам нагрузок и безопасности.
И так – повсеместно. Заказчик что хочет, то и делает. Столкнувшись с этим, мы поняли, что если будем применять те материалы, что заложены в смете объектов, то, того и гляди, попадем под статью. Начинали как строители, а сегодня мы превратились в производителя качественных и современных материалов для дорожного освещения.
Вадим Шамшурин:
До нас ливневую канализацию делали из железа, бетона и стеклопластика. Мы пошли к проектировщикам, обратились в Госэкспертизу и предложили изготавливать оборудование по новой технологии и из новых материалов. Они с этим не сталкивались. Пришлось организовывать «ликбез» среди проектировщиков и экспертов. После этого пошли снова по всем проектным институтам.
И это дало результат. Сегодня мы сделали в Новокольцовском единую систему водоотведения из полиэтилена – там всю жизнь было болото. Вода с улицы стала чище, чем в реке, куда она сбрасывается после очистки.
Игорь Черноголов:
На наш взгляд, дело не всегда в ГОСТах. Например, с чем мы сталкиваемся при работе в дорожной отрасли? Это постоянный рост стоимости строи-
тельства. При этом срок службы объектов кардинально не увеличивается, как и экономическая эффективность (увеличение межремонтного периода). Поэтому для снижения себестоимости строительства искусственных сооружений и одновременно увеличения жизненных циклов конструкции мы предлагаем внести изменения в регламентирующие нормативные документы при составлении проектной документации: указывать не конкретный тип или наименование материалов, а, например, регламент «Защита бетона от коррозии (гидроизоляция) первичная или вторичная, отвечающая требованиям конструкции, срокам гарантии и оптимальной стоимости». В этом случае на этапе рабочей документации и производства работ можно использовать оптимальные по качеству, стоимости и гарантии производителя решения. Себестоимость данных работ для заказчика будет снижаться на основе механизмов конкуренции. Конечный потребитель будет только в выигрыше. Еще необходимо изменить процедуру согласования изменений в проектах искусственных сооружений в области системы защиты от коррозии (гидроизоляции) во время производства работ (экспертиза и заказчик), но, разумеется, если эти изменения ведут к снижению стоимости и увеличению гарантийного срока службы и жизненного цикла конструкций. Данная процедура должна быть бесплатной. Но самое важное, нужно финансово мотивировать службы заказчика, строительного надзора снижать себестоимость строительства и применять оптимальные решения как на этапе проектирования и экспертизы, так и на этапе строительства.
Благодарим ресторан «Оптимист» за теплый прием!
г. Екатеринбург
ул. Ленина, 50б
БЦ «Континент»
+7 (343) 312-56-56
theoptimist.ru
Email-рассылка
Прямая ссылка на оформление email-рассылкиРаз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.
